معاملات املاک ورثه‌ای قوانین و مراحل ویژه خود را دارد. چنانچه تصمیم به خرید املاک موروثی را دارید، پیشنهاد می‌کنیم نوشته پیش رو که توسط حامد امیری وکیل ملکی در اصفهان تنظیم گردیده است را مطالعه نمایید. با ما همراه باشید و حتما نظرات خود را برای ما بنویسید.
ملک ورثه ای چیست ؟
در واقع املاک موروثی به املاکی گفته می‌شود که مالک آن از دنیا رفته است و بر اساس قوانین و مقررات، به ورثه متوفی رسیده است.
چنانچه ورثه متوفی بیش از یک نفر باشد باشد، وراث در برابر اموال به جای مانده یا همان ماترک از شخص فوت شده، مالکیت مشاع خواهند داشت.
زمانی که مالک از دنیا می‌رود بر طبق قوانین انحصار وراثت، املاک متوفی به وراث انتقال می‌یابد، جز آنکه وصیت‌نامه رسمی تنظیم شده باشد و یا برای ملک شرایط ویژه‌ای در نظر گرفته شده باشد.
معمولاً ورثه یا اموال باقی‌مانده از متوفی را میان یکدیگر تقسیم می‌کنند و یا اینکه اموال منقول باقی‌مانده از متوفی را می‌فروشند و مبلغ به دست آمده از فروش را به نسبت سهم‌الارث میان یکدیگر تقسیم کرده و بدین طریق مالکیت مشاع میان خود را خاتمه می‌بخشند.
مراحل معامله ملک ورثه ای
۱- مشخص بودن صاحب ملک
نخستین و اصلی‌ترین نکته‌ای که می‌بایست به آن توجه داشت، این می‌باشد که ملک به نام فرد متوفی باشد. تنها کافی است سند آن ملک را بررسی نمایید تا این موضوع به طور کامل برای شما روشن گردد.
چرا که اگر اطمینان حاصل نکنید که ملک به نام متوفی است و سپس به خرید آن اقدام نمایید، امکان اینکه ضرر کنید وجود خواهد داشت.
۲- گواهی انحصار وراثت
اصلی‌ترین مدرک جهت معامله املاک ورثه‌ای، گواهی انحصار وراثت می‌باشد. به موجب این گواهی معلوم می‌گردد که در معامله ملک با چه اشخاصی روبه‌رو هستید.
بهتر است به‌منظور پیشگیری از ایجاد هر نوع مشکلی در معامله این نوع املاک، علی‌رغم مشاهده گواهی انحصار وراثت، شناسنامه شخص متوفی را نیز بررسی نمایید و با دریافت استعلام از اداره ثبت احوال، در صورت وجود ورثه دیگر از آن مطلع گردید.
۳-بررسی وراث صغیر
پیش از خرید حتماً مدارک هويتی فروشندگان اعم از شناسنامه و کارت ملي را مشاهده و همچنین سال تولد ورثه را بررسی نمایید.
چنانچه در میان ورثه افراد کمتر از ١۵ سال وجود داشته باشند، بر حسب قانون از تصرف در اموال و حقوق مالی خویش معاف هستند و حق معامله ایشان با ولی یا قیم آنها خواهد بود. به این معنی که می‌بایست جهت خرید املاک موروثی، با قیم وی معامله نمایید.
در این خصوص، قيم اجازه فروش سهم‌الارث ورثه صغیر را ندارد و ابتدا می‌بایست درخواست مجوز فروش ملک صغير را به دادسرا تسلیم نماید. دادستان با بررسی مصلحت صغير و همچنین صورت محقق شدن اين موضوع، مجوز مربوطه را صادر می‌نماید.
از این رو خريدار می‌بایست بعد از احراز هویت قیم مضاف بر قيم‌نامه، مجوز واحد سرپرستی دادسرا مبنی بر اجازه فروش ملک صغير را نيز مطالبه و بررسی نماید.
۴- بررسی وصیت‌نامه متوفی
حتما پیش از معامله بررسی نمایید که آیا متوفی وصیت‌نامه‌ای در خصوص ملک مربوطه دارد یا خیر. چرا که به موجب قانون هر کسی قادر است قسمتی از اموال و دارایی خود را بعد از مرگش به شخص دیگری واگذار کند.
پس چنانچه بخشی از ملک به شخصی واگذار شده باشد، آن شخص در زمان معامله ملک می‌بایست حتما حضور داشته باشد و در صورتی که شما از این موضوع ناآگاه باشید، با مشکل مواجه خواهید شد.
۵- بررسی وکالت‌نامه
چنانچه يکی از وراث از جانب ورثه‌ای که در موقع انجام معامله حاضر نیست جهت فروش وکالت‌نامه رسمي ارائه نماید و یا آنکه ورثه در خارج از ایران اقامت داشته باشند و به فردی برای فروش وکالت داده باشند، توجه به موارد زیر ضرورت دارد:
• وکلا می‌بایست دارای وکالت‌نامه رسمی و معتبر باشند. دست‌نوشته یا تعیین وکیل به روش تلفنی و شفاهی به هیچ وجه قابل قبول نمی‌باشد.
• وکالت‌نامه می‌بایست حتما در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد و کاملا قانونی باشد.
• ورثه‌ای که در کشور اقامت ندارند، می‌بایست در یکی از کنسول‌گری‌های خارج از کشور وکالت‌نامه وکیل خود را تنظیم نمایند.
به منظور انجام معاملات، اختیارات وکیل را مورد بررسی قرار دهید. وکیل می‌بایست دارای دو اجازه از جانب ورثه باشد؛ اول اجازه فروش و دیگری اجازه دریافت وجه ملک معامله شده از خریدار. چنانچه این دو اجازه بررسی نشود، امکان دارد وارث پس از مدتی ادعا کنند که اجازه دریافت پول را در وکالت‌نامه به وکیل خود نداده و مجددا از شما پول را مطالبه کنند.
۶- رضایت تمامی ورثه
از جمله نکات حائز اهمیت پیش از معامله ملک موروثی این می‌باشد که زمان نوشتن مبایعه‌نامه، می‌بایست حتما تمامی وراث یا وکلای ایشان حضور داشته باشند و مبایعه‌نامه را امضا نمایند. چنانچه یکی از ایشان موافقت نکند، قادر به انجام معامله نخواهید بود.
۷- پرداخت وجه معامله به تمامی وراث
چگونگی پرداخت وجه معامله در زمان خرید و فروش املاک موروثی بسیار مهم می‌باشد. موقع پرداخت وجه فروش ملک، می‌بایست سهم هر کدام از ورثه به صورت کامل پرداخت گردد. همچنین حتما بررسی نمایید که در وصیت‌نامه این ملک متوفی به شخص دیگری هبه نشده باشد.
معمولا خریدار کل وجه معامله را به یکی از ورثه می‌پردازد تا میان وراث دیگر تقسیم کند. ولی این کار کاملا غلط می‌باشد و باید خریدار سهم هر کدام از ورثه را به صورت جداگانه به ایشان بپردازد تا در آینده کسی مدعی پرداخته نشدن حق خود نشود.
۸- بررسی مفاصا حساب مالیاتی متوفی
از جمله موارد مهم معامله ملک موروثی، بررسی مفاصا حساب مالیات بر ارث می‌باشد. بر اساس قانون، وراث می‌بایست حداکثر ظرف مدت ۶ ماه، اظهارنامه مالیات بر ارث را تسلیم نمایند تا اداره مالیات با در نظر گرفتن دارایی‌های منقول و غیرمنقول متوفی، بررسی‌های لازم در خصوص بدهی‌های مالیاتی شخص متوفی را انجام دهد تا مفاصا حساب مالیاتی صدور یابد.
لذا حتما مطمئن شوید ملکی که می‌خواهید معامله کنید در این مفاصا حساب در لیست اموال متوفی باشد. در صورت نبودن در فهرست، از انجام این معامله اجتناب نمایید.
به‌منظور اطمینان بیشتر حتی می‌توانید در موقع معامله املاک ورثه‌ای به مراجع ذی‌ربط قانونی مراجعه نموده تا به صورت دقیق و کامل از مراحل آن مطلع گردید.
۹- نگهداری مدارک و مستندات مهم
جهت جلوگیری از بروز مشکلات احتمالی در املاک ورثه‌ای، پیشنهاد می‌کنیم که در مبایعه‌نامه تنظیم شده میان ورثه و خريدار، شماره و مشخصات و مرجع صدور کلیه مدارک و مستندات از جمله شماره سريال سند مالکيت ملک مورد معامله، گواهی حصر وراثت، مفاصا حساب ماليات بر ارث، قيم‌نامه، وکالت‌نامه، وصيت‌نامه، پايان کار شهرداری، مجوز صادر شده از سوی واحد سرپرستی دادسرا مبتني بر تجويز فروش ملک صغير و… درج گردند.
همچنین خوب است خريدار، یک کپی از مدارک و مستندات مذکور را از وراث دريافت نموده و نزد خود نگهداری نماید. در این شرایط اگر پس از تنظيم مبايعه‌نامه و پیش از حاضر شدن در دفترخانه، میان وراث و خريدار مشکلی ایجاد شود که به موجب آن وراث، راضی به انجام تعهدات خود نگردند، خريدار قادر است با طرح شکایت الزام به تنظيم سند رسمی از مراجع قضایی انتقال را درخواست کند.
قوانین و مراحل مزایده ملک ورثه ای
مزایده یعنی فروش ملکی با بالاترین قیمت پیشنهادی است. قبل از انجام مزایده، ملک از طریق کارشناس دادگستری مورد بررسی قرار گرفته و سپس مبلغ مشخص شده تحت عنوان مبلغ اولیه تعیین می‌گردد. در مزایده ملک موروثی باید به این نکات توجه داشت:
• در مزایده فروش، علاوه بر هزینه آگهی، هزینه دیگری برای ورثه نخواهد داشت.
• اگر که یکی از ورثه قصد کند ملک موروثی مزایده شده را از وراث دیگر بخرد، این امر تنها با برخوردار بودن مجوز دادگاه امکان‌پذیر خواهد بود.
• برنده مزایده کسی خواهد بود که بالاترین قیمت را پیشنهاد داده است و در این خصوص هیچ استثنایی نخواهد بود.
موسسه حقوقی حامد امیری با فعالیت به عنوان وکیل مهریه در اصفهان ، وکیل طلاق توافقی در اصفهان ، وکیل مواد مخدر در اصفهان ، وکیل جهیزیه در اصفهان و سوابق بسیار در تمامی حوزه های مختلف حقوقی و بالتبع وکالت پرونده های متعدد و دهها پرونده موفق و ارائه مشاوره های مستمر و پیگیری مرتب و تعهد کاری ، خدمات متمایز حقوقی را برای موکلین و مراجعین محترم فراهم نموده است.
